ПОВРЕЖДЕНИЯ И ДЕФЕКТЫ, СВЯЗАННЫЕ С НЕУДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ

  Надлежащая эксплуатация жилых домов обеспечивает безаварийное содержание жилищного фонда, эксплуатацию конструктивных элементов здания и инженерного оборудования в пределах установленных минимальных сроков эксплуатации, создает условия для безотказной работы конструкций и инженерного оборудования.
  Техническая эксплуатация включает в себя: постоянный уход за конструкциями и оборудованием; периодические осмотры и оценку технического состояния; профилактический и восстановительный ремонты.
  Наиболее сложны при эксплуатации зданий оценки технического состояния конструкций и инженерного оборудования, определение границ ремонтных работ. Нарушение режима наиболее опасно влияет на состояние несущих конструкций. Нарушения режима эксплуатации оказывают серьезное влияние на ускорение износа, снижение надежности и долговечности здания.
  Нарушение консервации конструктивных элементов
  Консервация всех конструктивных элементов, предохраняющая их от атмосферных осадков, является основным условием правильной эксплуатации и содержания здания в надлежащем техническом состоянии. Любое повреждение элементов, предохраняющих здания от атмосферных осадков, является угрожающим по своим последствиям. Так, вода или снег, проникая даже через небольшие трещины или щели, расширяет их и становится причиной возникновения эрозионных и коррозионных процессов, а также создаст благоприятную среду для появления и распространения в деревянных конструкциях домовых грибов и плесени, в металлоконструкциях – коррозии.
  Кроме грунтовой и поверхностной вода появляется в конструкциях вследствие гигроскопического распространения поднимающейся вверх влаги.
  Капиллярная вода распространяется лучевидно (подобно теплу) вопреки силе тяготения и может подниматься на высоту 1–2 м и выше.
  Гигроскопическая влага содержится во всех пористых строительных материалах (кирпич, бетон, пористый камень). Распространяется она медленно, но постоянно. Основная причина появления гигроскопической влаги – нарушение вертикальной и горизонтальной гидроизоляции, разрушение штукатурного слоя или облицовочной плитки цокольной части здания, отсутствие либо частичное разрушение отмостки вокруг здания, нарушение гидроизоляции полов балконов, лоджий, отсутствие металлического покрытия подоконников, выступающих за плоскость фасада поясов, и т. д.
  Нарушение температурно-влажностного режима в помещениях
  Основной причиной миграции влаги в эксплуатируемых помещениях с повышенной влажностью является неудовлетворительная работа вентиляции. Вследствие этого происходит образование сверхнормативной влажности с возникновением конденсата на поверхности наружных кирпичных стен. Кладка подвергается местному увлажнению. Увлажненные участки работают в менее благоприятных условиях, чем вся остальная кладка. Это приводит к значительному снижению теплоизоляционных свойств отдельных участков кирпичной кладки, а нередко и к ее разрушению.
  Отсутствие вентиляции в жилых комнатах и ее слабое функционирование в кухнях и ванных в полносборных домах с трехслойными стеновыми панелями приводит к значительному снижению теплоизоляционных свойств наружных стен, коррозии арматуры в узлах и в сборных элементах. При низкой температуре наружного воздуха сконденсированный водяной пар может замерзнуть и разрушить структуру материала стены.
  Отличительной особенностью жилищного строительства до начала 50-х гг. прошлого столетия является широкое использование деревянных конструкций в перекрытиях и кровлях.
  Деревянные конструкции имеют существенный недостаток – в результате длительного увлажнения они разрушаются от гниения, особенно в опорных частях. При повреждении гидроизоляции нарушается влажностный режим опорных частей деревянных конструкций. Пораженная опорная часть балки перекрытия ослабляет анкерное соединение балки с кирпичной кладкой и тем самым приводит к нарушению пространственной жесткости кирпичного здания в целом.
  Изменение тепловлажностного режима может вызвать образование продольных усушенных трещин, ослабление узловых соединений и нарушение пространственной жесткости деревянной конструкции в целом, что может привести к перераспределению нагрузок на капитальные кирпичные стены и к возникновению дополнительных деформаций.
  Необеспечение нормального тепловлажностного режима чердачного пространства вызывает образование в холодный период года наледей в зоне карнизов и нарушение фальцевых соединений. Сбрасывание наледей и снега с применением железных лопат и ломов вызывает повреждения в кровельном покрытии, что, в свою очередь, приводит к проникновению воды в чердачное пространство, замачиванию помещений верхнего этажа. Образование положительной температуры в чердачном помещении обусловлено неудовлетворительным состоянием теплоизоляции чердачного перекрытия; верхней разводки центрального отопления; вентиляционных шахт, канализационных стояков и проникновением теплого воздуха из помещения лестничной клетки.
  К основным нарушениям эксплуатации относятся: недостаточный контроль и уход за водопроводно-канализационными и отопительными системами, отсутствие ухода за водосточными трубами, несвоевременное удаление снега с крыш и балконов, несвоевременный ремонт отмостки вокруг здания, что приводит к значительному проникновению атмосферных осадков в подземную часть здания.
  Все перечисленные повреждения элементов зданий и инженерного оборудования легко определить визуально. Причинами их широкого распространения является несоблюдение сроков периодических и текущих ремонтов. Так, образование трещин и отпадение целых кусков наружной штукатурки стен чаще всего наблюдается в местах, подверженных воздействию дождевой воды вследствие неправильного выполнения желобов, сливов, водосточных труб.
  Во всех случаях увлажнения штукатурки повреждается окраска стен и потолков, что проявляется в виде пятен и подтеков. После просушки ранее увлажненная окраска начинает отставать и осыпаться.
  Наиболее опасными являются повреждения инженерного оборудования сетей центрального отопления и канализации, скрытых в стенах. Дефекты сетей вызывают увлажнение всех частей здания, находящихся по вертикали вблизи лопнувшей трубы. Аварии магистральных водопроводных линий, проложенных вблизи здания, также ведут к серьезным последствиям из-за размыва фунта под фундаментами водой, вытекающей под большим давлением из поврежденной водопроводной магистрали.
  Переустройство жилых и нежилых помещений без согласования с эксплуатирующей организацией и без проектной документации нередко приводит к предаварийному состоянию отдельных конструктивных элементов и здания в целом, особенно старой постройки. Перепланировка квартир в нарушение действующих строительных норм и правил может привести к ухудшению эксплуатационных условий и создать определенные неудобства нижележащим и примыкающим квартирам.