Основой проектирования рационального и экономичного капитального ремонта является всестороннее инженерное обследование здания. Это обследование имеет целью выявление общего состояния и особенностей здания.
Оно включает в себя:
- изучение конструктивных схем в целом,
- выявление состояния отдельных конструкций и элементов,
- анализ градостроительных, архитектурно- планировочных и экономических характеристик,
- изучение состояния внутренних инженерных сетей и условий присоединения их к наружным коммуникациям.
√ Чем полнее выполнено обследование здания, тем лучше качество проекта, при этом значительно сокращаются сроки проектирования.
Для выполнения обследования для проектирования ремонта заказчик выдает изыскателям:
- техническое задание;
- акт технического обследования, выполненного работниками жилищно-эксплуатационной организации с указанием паспортных данных по строению;
- справку отдела по делам строительства и архитектуры о целесообразности проведения капитального ремонта;
- надстройки, реконструкции здания с градостроительной точки зрения, а также инвентаризационные поэтажные планы.
Эти данные не только укоряют и облегчают работу обследователей, но и сосредоточивают их внимание на главных недостатках дома, обнаруженных в процессе эксплуатации.
Обследование выявляет целесообразность капитального ремонта.
Эта целесообразность определяется тремя главнейшими характеристиками:
- градостроительная возможность ремонта;
- техническая необходимость;
- экономическая целесообразность.
Только при комплексном анализе всех этих характеристик можно принять оптимальное решение по капитальному ремонту лома. Опыт показывает, что в случаях выделения одних, игнорирования или пренебрежения другими характеристиками объемы работ по капитальному ремонту часто бывают необоснованны.
Градостроительная возможность ремонта отдельного лома определяется решением вопроса о ремонте всего микрорайона. В этом отношении недопустимо рассмотрение обследуемого дома в отрыве от плана застройки и реконструкции города.
На этом этапе должны быть рассмотрены также градостроительные рекомендации о надстройке, пристройках, реконструкции с полным или частичным изменением назначения и т. д. Одновременно решаются вопросы оформления фасадов.
Поскольку проектированием реконструкции городских территорий занимаются специализированные архитектурно-планировочные институты и творческие мастерские, имеющие соответствующие лицензии, их решение о целесообразности капитального ремонта каждого отдельного дома с градостроительной точки зрения является обязательным.
Рекомендации главного архитектора района или города, основанные на проектах детальной планировки района, определяют в большой степени как судьбу дома, так и направление и объем изыскательских работ.
Техническая необходимость ремонта и требуемые объемы работ по ремонту здания могут быть выявлены только при инженерном обследовании.
Объем работ и главное направление технического обследования здания определяются как видом предполагаемого ремонта, гак и градостроительными рекомендациями.
Обычно применяемые изыскательские работы имеют определенное целевое назначение, например: капитальный ремонт и реконструкцию без увеличения нагрузок; капитальный ремонт со сменой перекрытий или увеличением нагрузок; пристройки, а также выявление причин деформаций и дефектов в отдельных конструкциях.
Для каждого из этих видов намечаемых в здании ремонтных работ определены минимальные объемы изыскательских работ.
Практика обследования жилых зданий выработала четкую схему последовательности работы по выявлению целесообразности капитального ремонта:
- градостроительный анализ, согласование в городских органах архитектуры, выявление градостроительной
- возможности надстроек, пристроек, разборок и т.д.;
- инженерное обследование в зависимости от рекомендаций органов архитектуры, определение физических объемов
- ремонтных работ, включая анализ внутренней планировки и благоустройства;
- предварительное определение стоимости капитального ремонта на основе инженерного обследования и решение экономической целесообразности ремонта;
- комплексный анализ градостроительных, технических и экономических характеристик и окончательное определение целесообразности ремонта.
Экономическая целесообразность ремонта может быть выявлена после выполнения детального технического обследования и определения объема необходимых ремонтных работ.
Экономический анализ состоит в предварительном определении стоимости ремонта на основе укрупненных показателей и сравнении этой предполагаемой стоимости с некоторым эталоном.
Экономическая целесообразность может решаться по-разному. Безусловно, что будут различия для крупных, средних и малых городов. По одно несомненно, что экономический анализ должен базироваться на детальном инженерном обследовании здания.
Техническое заключение, составляемое по результатам технического обследования здания, должно содержать следующие данные
- Задание на техническое обследование, подписанное ответственным представителем заказчика-застройщика (инвестора) и скрепленное печатью.
- Общую пояснительную записку, включающую:
- описание здания и площадки размещения ремонтируемого здания;
- результаты материалов архивных исследований; историческую справку (при необходимости); подробное описание конструкций и технического состояния элементов здания со схемами и проверочными расчетами (основании, фундаменты, стены, колонны, перекрытия, лестницы, балконы, фасады, системы инженерного оборудования и др.);
- подробное описание имеющихся деформаций и повреждений;
- геологические и гидрогеологические условия площадки;
- оценку выполнения норм и правил технической эксплуатации;
- характеристику существующих планировочных решений; архитектурные и общестроительные обмеры (при необходимости);
- сведения о техническом состоянии внешнею благоустройства; выводы и предложения о целесообразности капитального ремонта, его вила и примерных объемах работ.
- Основные чертежи:
- ситуационный план (М 1:5000, 1:2000);
- план участка на топографической съемке (М 1:500, 1:1000) с указанным заданием мест выработки (скважины, шурфы и т. п.); инженерно-геологические разрезы;
- планы этажей с указанием конструкций, деформаций, повреждений, мест вскрытий, зондировок, обследований неразрушающими методами;
- материалы для разработки раздела «Охрана окружающей среды» (при необходимости);
- фасады и разрезы (при необходимости);
- детали конструкций.
- В приложения включаются:
- фотофиксация здания;
- поэтажные планы;
- поверочные расчеты конструкций и данные лабораторных исследований и полевых испытаний.
Состав технического заключения допускается уточнять в зависимости от особенностей объекта, вида ремонтных работ и условий ремонта.
Положительное техническое заключение для проектирования реконструкции здания и сооружения означает возможность проведения данного вида строительства. Как правило, проводится при изменении функционального назначения здания, а также при увеличении эксплуатационной нагрузки на несущие конструкции. Включает проведения комплекса различных работ и мероприятий с привлечением специализированных организаций.